Come riuscire a fare un investimento immobiliare sicuro?
Dopo anni di crescita, oggetto di interesse di investimento immobiliare di molti investitori ed è in discussione. Molti vorrebbero comprare ma hanno paura di sbagliare a pagare troppo, per comprare sopra di bolle, insomma, non un investimento immobiliare di successo.
Comprensibilmente, perché è praticamente l’unico investimento che richiede un sacco di soldi da investire subito, senza essere in grado di diffondere i propri acquisti nel tempo per minimizzare il rischio di cattivo tempismo.
Sui criteri per gli investimenti immobiliari, ho letto due tendenze principali.
Da un lato, quelli fautori di un unico criterio: location, location e location.
D’altra parte, quelli con liste di estensione, come “i 15 criteri per un investimento immobiliare di successo” …
Da parte mia, non c’è criterio né 1 né 15 per analizzare l’opportunità di un investimento immobiliare.
I segreti per il successo del proprio investimento
Ci sono solo due, ma questi due sono assolutamente necessari (e si applicano sia un investimento affitto come abitazione principale):
1. Locazione
Questa formula che si ripete tre volte la parola “location” è spesso inteso come l’insistenza sulla importanza del sito. In parte è vero, ma non solo perché ci sono modi diversi di guardare il sito.
1.1 Posizione = Città
Dovete acquistare un immobile in una città dove vi è una domanda per la proprietà (acquisto e affitti). Sì, ma se è per una residenza primaria direte, non ho scelta in città! Vero, ma ci sono beni che rimangono stretti l’equilibrio domanda-offerta, anche in città in declino della popolazione o sconsigliabile per gli investimenti in affitto in piccola area. Per esempio, nelle città di provincia dove il mercato appartamento è lenta, i padiglioni con terreno annesso, non è spesso molto promettente … Quindi scegliere il giusto tipo di coppia di proprietà / città giocare su entrambi i le due impostazioni come opportunità / obiettivi.
1,2 Località = superficie
L’esame dei criteri di redditività non dovrebbe portare ad approfittare di prezzi più bassi nei quartieri con una cattiva reputazione o la cui reputazione si sta deteriorando (anche se si pensa che questo degrado temporaneo o ingiusto o esagerato). Voi ve ne pentirete per la maggior parte, mi creda!
1,3 Località = situazione esatta della zona.
Per due appartamenti allo stesso indirizzo, non si pensa che il cortile al 4 ° piano varrà + ancora significativamente meno rispetto al piano terra su strada?
Per 2 case in una suddivisione, non c’è una linea retta tra casa Longchamp una terrazza esposti a sud con vista su un boschetto e una terrazza nord e vista di un noleggio sull’isola di 2 piani? Allo stesso modo, tra una casa adiacente e non iscritti …
2. Prestazioni (tra cui una residenza principale)
L’idea è quella di misurare il rendimento lordo noleggio, vale a dire il rapporto tra canone annuo che si può ragionevolmente affittare la vostra proprietà (che può essere aggiunta l’esenzione fiscale di guadagno in caso di un investimento esenzione fiscale noleggio) dal suo prezzo di acquisto. Sottolineo anche se è una residenza primaria, ho detto l’affitto che si può ragionevolmente e non affittare l’immobile che si sta per affittarlo!
Per quanto riguarda condomini, mantenere la vigilanza come un punto delle accuse non deve essere eccessivo (quello che sembra essere il caso se essi rappresentano più del 20% del canone al netto delle spese)
È allora che faremo la differenza tra residenza e gli investimenti di noleggio il rendimento lordo noleggio necessario. I criteri sono infatti + severe per un investimento di noleggio a causa del rischio di vacanza, il degrado, e soprattutto molto + tasse dal momento che anche con credito negativo sarai sempre un giorno essere tassato sui redditi percepiti
2,1 caso di una residenza principale
È necessario disporre di rendimento da locazione lordo di> 6% per un investimento in denaro
O (affitto lordo di rendimento – Tariffa di credito APR)> 2% per un investimento con una maggioranza di credito
2,2 istanze di un investimento locativo
È necessario disporre di rendimento da locazione lordo degli investimenti in contanti> 8%
O (+ rendimento da locazione lordo potenziale di prestazioni esenzione bonus fiscale – Tariffa di credito APR)> 3,5% per un investimento con una maggioranza di credito
Questo assicura la massima protezione contro futuri pericoli potenziali del mercato immobiliare. E questi criteri possono essere soddisfatti a prescindere dal tempo … anche ora, con prezzi degli immobili sono raddoppiati + negli ultimi dieci anni! … Di certo un bell’aspetto!
Esempio di successo di investimento immobiliare
Da parte mia, ho ritenuto prima considerare l’acquisto di mia residenza principale della città dove lavoro ora …. Sì, ma ho trovato la posizione corretta al massimo rendimento d’affitto lordo del 4% (e anche se il mio banchiere m ‘piace, non mi pagano un tasso fisso del 2% TEG).
Ho poi considerato l’investimento locativo, poi nel Scellier vecchio. Credo che con il tempo, entrando in contatto nel campo (portieri …) per trattare direttamente e rapidamente il proprietario avrebbe potuto essere giocabile, ma solo a tali condizioni, e non ho tutto il tempo a disposizione …
Rimane il Scellier che ha permesso nel 2010 di aumentare il rendimento noleggio di 2,77% (25% più di 9 anni diviso da 9) … sì, ma i promotori di appartamenti Scellier in città con un potenziale di noleggio trattenere una parte del beneficio tassarli, remunerare gli intermediari di vendita … e improvvisamente vendere il loro nuovo prodotto ad un prezzo troppo alto (a volte più del 50% al vecchio equivalente, mentre si può legittimamente aspettare da 15 a 20% ma non +), e uno si ritrova con un reddito da locazione al largo beneficio fiscale pari al 3% massimo. E 3 2,77 = 5,77% di rendimento lordo per le vacanze – 3,5% = tasso 2,27% fisso aprile il credito necessario, che era anche impossibile.
Solo che ho pensato che era quasi l’unica cosa che era affondato il criterio è il margine hyperexpanded il promotore.
Come pagare una nuova proprietà al suo prezzo vero?
Risposta: fai-da-te con l’essere proprio cliente.
Così, ho scelto la città dei miei genitori (media città di provincia in zona B2), prendendo di mira la proprietà corretta coppia location /: non un giardino di casa adiacente (molto forte domanda di locazione per questo tipo di proprietà che n ‘ non è il caso di appartamenti in città).
Ho comprato il terreno e mi presentai al produttore come qualcuno che stava costruendo se fosse per la sua residenza principale.